【webエンジニアの副業】囲繞地(いにょうち)物件の購入を考察してみた話

囲繞地物件の購入を考察

こんにちはうぇぶ騎士@エンジニア大家です。

1月のこの3連休に気になる不動産の現地調査に行ってきました。

その物件は再建築不可で築年数不明の物件ですが、とにかく安かったので検討してみました。

【webエンジニアの副業】囲繞地(いにょうち)物件の購入を考察してみた話

地方の築古アパートが売れた(決済はこれから)ので、次の投資先を探していたところに一報が入りました。

ボロボロ物件を探してる方へ!」と知人からLINEがはいりました。

スペックは以下です。

  • 東京23区内
  • 駅徒歩2分!
  • 近くに商店街あり
  • 平屋木造一戸建て
  • 土地40㎡弱、建物25㎡弱
  • 再建築不可(囲繞地
  • 孤独死あり
  • 木サッシ
  • 基礎なし(石場建て工法というかバラックw)
  • 電気とガスは来てるが、給排水が使えるか未確認

※囲繞地について

囲繞地とは公道に通じていない土地を囲んでいる周囲の土地のことらしいです。

参考 囲繞地とはアットホーム

ですがより正確に言うと、今回の物件は「袋地」かもしれません。

参考 袋地と接道の関係~再建築不可物件の基本知識~よくわかる!再建築不可物件のまとめサイト

良さげな点

安い

不動産投資の成功可否は購入で9割決まると言われてます。

再建築不可と言えども都内駅チカで300万切ってます!

とりあえず現金で買って、あとから銀行融資を受けてもよいかな。

駅チカ

駅から徒歩2分で商店街も直ぐ側。

栄えている商店街でお店の人も愛想が良く部外者の私でも結構楽しめました。

客付けに全く問題なさそうです。

周囲を囲われている

逆にスラム感があって良さげです。

庭もあるので、ここでテーブルと椅子用意して小粋なブランチなんかやったら最高でしょう。

家の外壁もスラムっぽくスプレー缶で絵を書いてもらいたい。1万くらいでその辺の美大生に書いてもらおうかな。

建物名は「ファベーラ〇〇」にしよう!

懸念点

給排水が現状使えるか不明

最大の難点です。

囲繞地なので万が一工事をする場合、周囲に承認をいただかなくてはなりません。

それに使用料とかも原則発生(現状は特に取り決めなし)する可能性もあります。

なので、できればというか、絶対に現状の給排水を使いたい。

そうでなければメンドクサイので買わないかも。

基礎がない(石場建て)

基礎がない住宅でした。石場建て工法というか、戦後の「バラック」というか、そんな建物です。

なので、雨が降ったら湿気がダイレクトに漂ってきそうです。冬は寒く夏は熱いことでしょう。

断熱材はまだしも防湿シートと調湿剤を配置するスペースがあるのか、または配置しても意味があるのかどうか。

サッシが木

大した問題ではないですが、アルミサッシに変更すると金が掛かりそうだなと思います。

風呂がない

これも大した問題ではないですが、シャワーブースでも付ければ解決ですかね。

近くに銭湯もあるし、それで十分。

残置物あり

これも大した問題ではありませんが、残置物が結構あります。

もともと安いので撤去だけして+50万程度のせて転売しても利益は出そうですね。

現地不動産業者の話

近隣に3つほどあったので挨拶に行ってみました。

  • A社:ペット可で7〜8万円で貸せます!
  • B社:生活保護受給者に5.3万円で貸せそうです
  • C社:平屋の物件がそもそもないのでどうなるかわからない。木造アパートで同じ広さだと5万でも決まらない物件もあった。けど投資としては面白そう

ということでした。

C社は投資家目線で他の2社は客付け会社の目線のようです。

三者三様の意見なので、それぞれ得意としてる客層の意向を反映させているようです。

商店街のおばちゃんの話

以前、告知義務違反の物件を買ってしまった経験からちゃんと学んだので、周囲の聞き込みをやってきましたよ。

【不動産投資】心理的瑕疵のある物件を購入してしまった話

商店街のお店のおばちゃんに聞いたところ、この物件はかなり前に孤独死があったそうです。

土地に関しての揉め事は特にないそうです。

聞いてよかった😅😅😅

まとめ

結局のところ給排水廻りが不透明なのが最大のネックです。

他人の敷地の地下に水道管を通している以上、購入前に使用や工事の承諾を得る必要がありますが、正直かったるい。

できれば現状で使えるならば良いが、それを調べる術がないというジレンマ。

週が明けたら売主さんに聞いてみようと思います。

利回り計算(ざっくり)

この物件の区の生活保護者の家賃上限は5万3000円程度だそうです。

5.3万×12=63.6万円を最低ラインに設定し、

リフォーム代を仮に100万として、300+100=400万を総投資額とします。

63.6/400=15.9%

10%で売却したら

63.6/0.1=636万

636万-400万=236万円の利益になります。

給排水にお金がかからなかれば買ってもよいのかも知れませんね^^

その他

バイクガレージ

バイクガレージとしてどうかと思いましたが、残念ながら無理でした。

理由は通路の幅が1.4M程度しかなく、人がバイクを押しながらの移動だと難しいです。

しかも、他人の建物を傷つける恐れもあります。

倉庫

レンタルトランクルームも考えましたが、難しいです。

やはり侵入通路が狭く、モノを運ぶのが難しいですし、他人の建物を傷つける恐れもあります。

現地調査にに行く前は夢が膨らみますが、現実を目の当たりにするといろいろと厳しいですね😭😭😭

地方の築古アパートが最近売れました。記事にしてみましたので是非御覧ください。

webエンジニアが築古アパートを経営してみた結果

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