エンジニア大家と家賃滞納者の戦い

エンジニア大家と家賃滞納者の戦い

こんにちは、うぇぶ騎士です。

WEBエンジニアやりながらアパートや戸建て住宅の大家をやっています。

過去にひどい入居者がいまして、エンジニア業に支障を来す程イライラしていた時期がありました。

その経験がとても良い教訓になりまして、今では同じ失敗は繰り返すことはなくなりました。

結構盲点かも知れませんので、記事にしました。

家賃滞納者との戦い

本来ならかんたんに防げる話だったのですが、いくつか不幸が重なりました。

具体的に述べたいと思います。

契約前に鍵を渡してしまった

これが最大の失態です。

皆さんは絶対に契約書など必要書類が届いて署名捺印してから鍵を渡してください。

入居者の書類不備で契約書の用意が遅れた

なぜ契約前に鍵を渡してしまったのか、理由を書きます。

悪質な入居者は意図的に

悪質入居者

あっ、やべ、印鑑証明証を忘れた

とか

悪質入居者

いやー仕事が忙しくて住民票の取り寄せができなくて

とか理由を付けて契約を遅らせます。

そうこうしてるうちに入居日になってしまい、

悪質入居者

引っ越し屋をキャンセルできないのでとりあえず荷物を入れさせて

とか言ってきます。

こうなると、さっさと事を済ませたい客付け会社は

客付け会社

とりま鍵を渡してちょ

と圧力をかけてきますし、大家としても空気を読まざるを得ない状況になります。

ですが、この術中にハマってしまってはなりません!

とにかく、険悪なムードになろうとも「契約が先だ」と突っぱねる覚悟が必要です。

客付け会社の怠慢で管理会社を付けられなかった

客付け会社は例えば「◯イブル」とかです。

賃貸借契約の日にエ◯ブルの某店舗で3者(貸主、借り主、仲介)で対面したのですが、

前述のとおり契約書は書類の不備でハンコを押せる状況にありませんでした、、、なので仕方なく鍵を渡してしまいました。

その後入居者は引っ越しのため店を出てしまい、私とエ◯ブルの担当者だけで話をしていたのですがなんと!、

某エイ◯ル店長

家賃保証会社を利用できないっす

と言ってきやがったのです!

理由を聞いたら、

某エイブ◯店長

大家が自主管理をする場合は家賃保証会社を利用できません

と訳のわからない事を言い出しました。

もともと私は

うぇぶ騎士

大家としての経験を積むために自主管理をします。家賃保証会社は必須でお願いします。

と宣言していたのにも関わらず。

おそらく、

某エ◯ブル店長

(うけけ、家賃保証会社を使えないと知れば我がエ◯ブルに物件管理を任せるだろう、思い知ったか弱小大家が!

という企みがあったことでしょう。

すでに鍵を渡してしまった後ですので引き返す訳にも行かない状況でした。

それで私は、

うぇぶ騎士

、、、では家賃保証会社は不要で自主管理をします

と伝えてしまいました。これが二つ目の失態。

審査の簡略化

通常、入居の申込みがあると審査を行います。

最近だと家賃保証会社を必須条件にしているので、家賃保証会社の審査が通ればOKとしています。

本来ならば入居者が申告した年収を裏付けるために「源泉徴収票」や「納税証明書」を確認する必要がありますが、

それもやっていなかったようです。

ちなみにその入居者の年収は「1080万円」でした。(この時点でうさんくさいので何とかしていれば良かった。。)

大家としても万が一のことがあるので、「源泉徴収票」や「納税証明書」を確認必須としても良いと思います。

備え有れば憂えなしですから。

3ヶ月後に計画的な家賃滞納が始まった

そして悪い予感はあっさりと的中してしまいました。

入居してから3ヶ月後に家賃滞納が始まってしまいました。

弁護士に相談したところ、「3ヶ月滞納の実績がなければ裁判を行っても大家は勝てない」とのことでした。

過去の裁判の判例でいう「信頼関係がなくなった」ということの基準は「家賃滞納3ヶ月」だそうです。(とっくに信頼なんかしてねーよw)

なので「2ヶ月の滞納」は「許容範囲」のようです。

入居者もそれを知ってるようで、2ヶ月分の滞納をのうのうと繰り返しやがりました。

本当に悪質な奴でした。

家賃催促

毎月毎月催促の電話やメールを入れて無視されたり適当にかわされたりを繰り返され、胃に穴が空きそうでした。

エ◯ブルに電話しても最初は逆ギレされましたが、後に(表面的にだけかもですが)同情されました。

当時は客先リモート常駐をしていたので、

【webエンジニア】『客先リモート常駐』はオススメです

プログラミングの合間に非常階段の踊り場に行って電話しては作業してを繰り返してました。(家賃の督促を人に聞かれるのが嫌だったので。。)

本来は仕事に差し支えのない不動産投資であるはずなのに、、、バリバリ差し支えてましたね。。

1年で退去

こちらも毎月めげずに電話メール攻撃と連帯保証人への告げ口を8ヶ月繰り返したところ、
ついに入居者が退去を決めてくれました!( ̄ー ̄)ニヤリ

そして前もって何度も伝えましたが、最後の月の家賃は払ってくれませんでした。

悪質入居者

(敷金と相殺できんだろ)

と暗に言ってるようでした。

ほんとムカついてうっかり◯ろしそうでした。

再募集

実は新築の住宅だったのですが、一年で退去されてしまい、新築プレミアが無くなってしまいました。

本当に泣きたい気分でしたが、気持ちを新たにエ◯ブル以外に5,6社にアプローチして募集を行ったところ、

以前よりも1.5万円も高い家賃で貸せる事になりました!

やっぱり専属専任だと客付け会社が怠慢になるのでダメだと改めて認識させられました。

ちなみにエ◯ブルは一般媒介にしたら嫌味を言ってきやがりました。当然の報いだボケ!

まとめ

  • どんな理由があろうと賃貸借契約が済むまでは鍵を絶対に渡さない
  • 管理会社は絶対に付けることを最初に確認しておく(自主管理でも当然付ける)
  • 日本の法律は入居者の家賃滞納に優しいので悪質な人はこれを利用してくる(大家は超不利)
  • 客付け会社は専属専任ではなく一般媒介にすべし(間口を広げて競わせたほうが絶対に良い)

エ◯ブルその後

知人の大家さんの集まりに参加したらそのエ◯ブルの店長も何故か来てました。

その知人の大家さんの物件の客付けをよくやっているようで、お呼ばれされていたようです。

で、エ◯ブル店長は皆の前で挨拶をした際に、

某エ◯ブル店長

私達は〇〇さん(知人の大家さん)が大好きで、今どきは難しい礼金も取れるように頑張っています!

とおっしゃっていました。

私のような弱小大家には厳しいけど、資産家には優しいということがよくわかりました。

あまり好きなワードではないので使いたくないのですが、控えめに言って、死ねばいいのに。

不動産投資についてnoteにまとめました。もしよろしければ買ってください😭

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