こんにちは、エンジニア大家です。
webエンジニアをやりながらアパート経営をやっております。
今現在の状況ですが、
- webエンジニアは週4勤務（客先常駐）：65万
- 不動産のCF（売上-ローン返済-経費）：30万
です。
まだまだ不動産一本で生活できるレベルではありませんが、
生活水準を落とすとか私一人だけという条件ならば、不動産の30万のCFだけで最低限生活できる規模になってきました。
（もちろん不動産所得は永続するわけではありません。今現在のCFだけに着眼した場合の話ですm(_ _)m）
今回は私のようにフリーランスエンジニアが不動産投資で（最低限の）生計を立てられるまでのロードマップを考えてみました。
需要があるかは知りませんが。。
ちなみに会社員エンジニアの方だともっと楽にやれると思います。
最後に会社員の方向けの補足説明をさせていただきますので、是非御覧ください。
フリーランスエンジニアが不動産投資で（ほぼ）不労所得を得るまでのロードマップ
金持ち父さん、貧乏父さんシリーズを読破
ベタですが、まずは金持ち父さん貧乏父さんシリーズを読んでほしいです。
ラットレースからの脱出し、キャッシュフロー・クワドラントの右側（employer、self-employeeからbusiness owner、Investorへ）へ移動する志を持ってほしい。
ちなみに親方（うぇーかた）ビジネスの勧誘に使われたりするので印象悪くお持ちの人もいるかも知れませんがｗ
私は定期的に読み直しています。
尚、親方（うぇーかた）について詳しく知りたい方は以下の秀逸な動画を閲覧してください。
とりあえず高いエンジニア案件を受注する
不動産投資は銀行から融資を受ける前提で行うのが一般的ですが、フリーランスは基本的に銀行からの評価は厳しいです。
ですが、方法はあります。
- 金融資産がたくさんある
- 年収が高い
例えば3000万のアパートが欲しい場合、貯金が3000万あったら銀行は貸してくれます。
つまり、最悪一括返済ができる人なら貸せるということです。
しかし、3000万の現金を持ってない人が大半でしょう。それでも貯金は多ければ多いほうが良いです。
銀行は「貯金ができる人かどうか」も判断しますので、年収の割に貯金があるならば評価は上がります。
そして当然の話ですが、フリーランスエンジニアの年収が高いと有利です。
Youtuerやブロガーだと数千万の年収でも融資してくれなかったという話を聞きますが、
フリーランスエンジニアは銀行の判断基準からすると多少は評価してくれてるようで、私の場合だと不動産投資向けに貸してくれるとの答えでした。
（もちろん銀行によってマチマチです。都市銀行はゼッタイ無理）
私にように単価65万だとまだ厳しいですが、80万以上あると融資の可能性はかなり高い思います。
フリーランスの案件を取りたい方は以下の記事をご覧ください。
2期（もしくは）3期の確定申告を黒字で終える
確定申告を行って黒字で終える必要があります。
というのは、納税していることが融資の条件になることが多いです。
銀行側の評価基準なので借り手側としては合わせるしか方法がありませんので、節税しまくって利益を減らすとお金を貸してくれなくなります。
一般的に利益は500万以上あれば融資の審査対象になると言われています。
そして赤字の人にはお金を貸してくれないので直近の2期、3期の確定申告は必ず黒字になる必要があります。
しかも「徐々に売上、利益が1円でも増える」必要があります。
減収減益だと面談で「なんで売上落ちたんですか？」と質問されます。
私も民泊をやっていた時期は売上大きかったのですが、それをやめたら売上も利益も下がり、その点を突っ込まれました。
しかし素直に「規制が厳しくなりつつある民泊運営をやめて、法人でのアパート経営に切り替えました。個人の売上は下がりましたが、法人側では民泊と同じ位の売上があります」と伝えたところ納得していだだけまして、融資も受けることができました。
結構面倒ですが、常日頃の生活で銀行対策を考えて置く必要があります。
フリーランス1〜3年目に不動産の勉強をする
前述のとおり確定申告を「2期もしくは3期」終えないと銀行融資を受けることができません。
そのため、フリーランスの駆け出しの頃はひたすら本を買って読んだり、不動産投資セミナーに参加したりしましょう。
以下はオススメの書籍です。私は石原さんの書籍を初期に読みました。
セミナーですが、楽待や健美家といったポータルサイトに情報が沢山載っています。
ですが、間違ってもワンルームマンション投資に引っかかってはいけません。あれはほぼ99%詐欺ですので。
それでもポイントサイトなどでワンルームマンションの投資セミナーに参加したら数万ポイント貰えることもあるので、
その場合は稼ぎに行ってくださいｗ。後から電話がしつこいですが、上場企業だったら苦情受付に電話すればピタリと止みます。
上記のサイトなどで高ポイントGETな案件があります。参考までに。。
もし現金を沢山お持ちならば、現金で物件を買っても良いです。それが一番の勉強になります。
それに不動産投資は時間がかかるものなので、1年でも半年でも早くスタートできればそれだけ有利です。
最近ではココナラやnoteでも情報を得ることができます。
ココナラは体系的に何かを学ぶというよりも、購入直前の物件のセカンドオピニオン的な使い方が良いと思います。
業者や自分の取り巻きの人だけの意見だと偏るので、まったく関係ない人の話は貴重です。
手前味噌で恐縮ですが、私もnoteを書きましたのでよろしかったら購入してください。。
低属性な個人事業主・フリーランスのための不動産投資｜投資家エンジニア @RiskTak74936736 #note #不動産投資 https://t.co/BapBC5eTPW
— エンジニア大家 (@RiskTak74936736) December 22, 2019
2期（もしくは）3期の確定申告を終えたら銀行開拓に行く
2、3期の確定申告を終えたら、ようやく銀行開拓ができます。
銀行は紹介されて訪問する方が良いとされていますが、
私は近所の銀行や信用金庫に直接電話して融資課の人と話しちゃいます。
そこで融資可能なエリア・物件なのか、私のようなフリーランスエンジニアでも審査の土台に乗るのか、概ね聞いてしまいます。
楽待に銀行開拓に関する記事がありましたので、参考までにリンクを載せておきます。
参考 銀行開拓をすべく電話でコンタクト!! 突然掛けて、本当に相手にされる？ 楽待不動産投資新聞フリーランスエンジニアの年収とある程度の貯金額（私の場合現金800万はありました）であれば問題なさそうでした。
しかし、物件が地方だったため、首都圏にある多くの銀行さんは融資対象外ということで、残念ながら政策金融公庫ほぼ一択でした。公庫さんなら融資対象は全国ですので。
もし面談まで進むことができた場合、物件の資料も持って行ってください。
まだ物件を絞り込んでない！？という場合でも問題ありません、
適当に選んだ物件の資料を取り寄せて持っていってください。
というのもそもそも不動産投資のセオリーは
- 最初に銀行融資
- 次に物件探し
という順番です。
というのも、最初に融資可能かどうか把握しなければ物件を絞り込むことができません。
なので、大まかに融資対象エリアを聞いて、その中で自分が購入したいと思える物件の「資料だけ」を取り寄せて銀行に提出しちゃってください。
もしその当て込み物件が融資が可能とされたら、具体的に本命物件を探せば良いのです。
ちなみに格安物件を見つけたので「先に現金で買って後から融資を受ける」という場合もあるので、
その場合は上のセオリーは無視してください。自分もそうでしたから。
物件を購入したらリフォーム
リフォームはいろいろなやり方がありますが、不動産投資なので「なるべく費用をかけない」という流れで良いと思います。
DIYでも良いですが、私は自分で大工さんを探し、直接やり取りしながら費用とリフォーム内容を決めて行きます。
大工さんに直接発注するのが一番安いです。間に人を挟むと中間搾取されるので。
大工さんは以下の方法で探してください。
- 土建組合に電話して紹介してもらう
- 管理会社さんに紹介してもらう
- 家仲間コムで募集する
他にもありますが、私はこの3つで探します。
土建組合はその土地に必ずあります。職人さんは個人で活動されている方が多いのですが、そういう方々を取りまとめてる団体です。健康保険などもそこで作ったりできるようです。
なので土建組合の電話番号の電話に出る人は多くの職人さんを把握されているので、話が早いです。
例えば「土建組合 茨城」ググると以下のように出てきます。参考までに。
紹介を受ける際の注意事項ですが、基本的に「ITに疎いオッサンは除外」してください。
メールとかLINE使えないと本当に苦労します。
とうのも基本的にレスポンスが悪いし見積もりも相談も時間がかかりすぎます。
それにエクセルも使えないので頻繁に計算ミスをした見積もり書を出してきます。
さらに付け加えれば、メンドクサイことをやりたがらず、指示しても無視されます。。
結果としてオッサンと仕事して良かったことが一度もありません。
というわけで紹介してもらう際に、「年の頃30~40代で比較的若い方で機動力のある方」と言えば良いでしょう。
たぶんLINEもメールもエクセルも使えます。
満室時の利回り20%以上の物件だけ投資する
正直に言って不動産投資は普通のやり方ではあまり儲かりません。利回り8〜10%がほとんどですから。
なので投資金額を回収するのに10年以上かかってしまいます。
ましてやフリーランスエンジニアのような弱小属性だと融資金額もいいとこ2000〜3000万の物件まででしょう。
（※金融資産が5000万以上ある人は除く）
そこで20%の物件だと5年で回収できちゃいます。
ここでは割愛しますが、探せば高利回り物件はあります。ただ、そのような物件に問題は多々あります。
それでもフリーランスエンジニアで鍛えた問題解決能力をいかんなく発揮して解決してみてください。
大丈夫、プログラミングに比べたら屁でもないですｗ
客付け会社に営業
管理会社さんに管理委託する場合でも管理会社さんだけだとやはり弱いです。
なるべく多くの会社に物件を取り扱ってもらい、間口を広げましょう。
そのための営業周りは大事です。
名刺と物件チラシを作って訪問しましょう。
私も地方で20社ほど訪問しました。
が結局取り扱ってくれたのは2社だけでしたが、、、それでも満室にできました。
十数万人が住む市の中のたった8部屋ですから、何とかなります。
満室にしたら次の物件を買う
家賃3万のアパートを8戸満室にしたら24万のCFです。返済＋αが9万としたら16万残ります。
これを同じ物件をもう一つ所有できれば30万程残ります。
満室になった実績があれば銀行の評価も上がるはずです。
私も2棟目はあっさり融資していただきました。金利も下がりました。
もの凄くざっくりですが、こうして（ほぼ）不労所得が30万残るので、
万が一フリーランスエンジニアを少し休んでも何とかなりそうです。
もっと不労所得を増やしたければ物件を増やして行けば良いです。
いずれフリーランスエンジニアを卒業できることでしょう。
ただし、そんな良い条件の物件はそんなにありません。
私の場合、本業と並行して物件を探すので一年に1棟ペースです。
物件探し・物件購入・リフォーム・客付け・満室で最低一年かかってしまっています。
もっと効率よくできる方なら短いサイクルでも行けると思います。
物件探しが全てな気がします。それは困難なこともありますが、決して無理ではありません。
私でもできた位ですので。
まとめ
- とりあえず高いエンジニア案件を受注する
- 2期（もしくは）3期の確定申告を黒字で終える
- 物件を購入したら格安かつ最低限のリフォームをする
- 満室時の利回り20%以上の物件だけ投資する（探せばある）
- 客付け会社に営業する（満室にするためにはとても大事）
- 満室にしたら次の物件を買う（規模の拡大）
会社員エンジニアの場合
会社員の方は属性が高いので、銀行から積極的に融資を受けることができます。
なので、沢山勉強して自分のお好きな不動産（新築、築古、アパート、マンション、戸建て、区分所有、木造、RC、鉄骨）を購入してください。
勤務される会社や役職、給料、預貯金に左右されますが、最初の1棟目なら8000万〜1億円とかの融資のありえると思います。
私のように煩わしいリフォームや客付け会社まわりをしなくても良い物件を買えるかも知れません。
繰り返しになりますが、私のnoteを宣伝させてください。
低属性な個人事業主・フリーランスのための不動産投資｜投資家エンジニア @RiskTak74936736 #note #不動産投資 https://t.co/BapBC5eTPW
— エンジニア大家 (@RiskTak74936736) December 22, 2019
あと、webエンジニアをやってみた感想を記事にしました。よろしければご覧ください。
