競合多数の築古戸建てを購入できた件

エンジニア大家

こんにちは、エンジニア大家です。

webエンジニアをやりながらアパート経営をしております。

先日、埼玉県内某市で3DK戸建てが売りに出されました。

いつもなら取引実績がある仲介業者様から水面下で打診されて買うことが多いのですが、今回は違います。

アットホームの新着メールでその存在に気が付いた多くの人間の中のひとりです。

売値は土地値以下でしたが建物はメンテナンスすればまだ使える状態ということもあり競合が多い物件となりそうでしたが何とか私が購入することが出来ました。

今回はなぜ自分が購入することができたのかを記事にしたいと思います。

競合多数の築古戸建てを購入できた

結論から言うと、「一番手」だったことでした。

自分も初めて聞きましたが、買付証明書を添付したメール受信で序列が決まったようです。

二番手三番手の方の方が条件的に「若干」良かったようですが、それも僅かな差だったので問題にならなかったようです。

言い換えると、許容範囲の指値なら通る可能性が高いのでやってみる価値はある!

もう少し詳しく掘り下げていきます。

物件の検討

路線価

新着メールで物件のことを知り、まずは問い合わせを行い詳細な住所を聞きました。

路線価を調べるためです。

路線価が出てない地域ならば固定資産税評価額で判断することもありますが、基本的に自分はそういう物件を買いません。

路線価の例

※上記画像は例です↑

今回は路線価は約9万円/㎡で土地が70㎡ということで630万円、売値が500万なのでその差が130万円。

接道は私道で共有持分1/4、この部分と自宅敷地内にそれぞれ車一台ずつおけるので縦列2台駐車が可能です。

土地取引額

次に不動産取引価格情報検索で土地取引額の実績値を見ました。

今回の物件の参考になりそうな値だと2.7〜10万円/㎡と思った以上に幅がありましたが、中央値だと8.5万円/㎡でした。

8.5×70=595万円ということで、売値との差額は95万円。

買値の検討

売値500万円に対して土地値は上記より630万円と595万円、この場合は実績値に近い595万円を採用しました。

建物は築40年なので価値ゼロ、さらに解体費用100万円を見越して-100万を考慮しました。

595万円-100万円=495万円。

そして、なんとなく切りが悪いので490万円としました!

建物に少し痛みがあったので-10万しました、と適当な言い訳を記載して買付証明書を送付しました。

結果の連絡

一週間ほどして仲介業者様から連絡があり、売り主が正式に受諾してくださったと返答がありました。

私の買付が通った理由はやはり買付を一番に出したこと(決断が早い)、
セルフリフォーム系大家なので築40年の傷んだ建物でも「状態いいっすね〜」と褒めていたこと(たぶん後から文句を言わない可能性が高いと思われた!?)、
指値が許容範囲(-10万円)だったことだそうです。

売り主も年配で売却後にあれこれ言われるのを非常に嫌うそうなので、絶対に文句を言わない人と思われることは今回に関しては重要だったようです。

まとめ

競合多数の築古戸建てを購入できた要因は以下。

  • 買付を最初に出す(決断を早く)
  • 建物に関して後から文句を言わない(と思われる)
  • 指値は許容範囲にする(理屈が通る範囲で!)

不動産投資についてnoteにまとめました。

また築古不動産投資に興味がある方はこちらも参照してください。

webエンジニアが築古アパートを経営してみた結果

 

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