エンジニア大家
なぜ競売に参加したかといえば、ズバリ物件が高くなったからです😭
つい2,3年前くらいまでならば高くても400万円以内で木造2F築30年4DK駐車場ありが埼玉北部で購入することができていました。
しかし2023年現在だと倍くらい？する気がします。
そんなこんなで人生初の競売に手を出しましたので記事にしました。
競売で築古戸建てを購入した
最近物件買えないんだよね〜と大家仲間の会合で相談したところ、競売はどうかと進められました。
競売ってイロイロリスクはあるしあまり乗り気じゃなかったけど、
背に腹は買えられないという思いと知人が競売経験があるということもあり物件を探してみました。
競売サイト
以下を紹介します。
BIT 不動産競売物件情報サイト
981.jp
理由はログインしなくても3点セットをDLできるので楽ちんなんですよね。
981.jpはランク、利回り、賃貸需要などの項目があるので、
不動産投資初心者にしたら見やすい作りになっていると思います。
自分も最初は981.jpを使っていましたが、どちらでも良いと思います。
リサーチ
上記サイトでお好みの物件所在地域を検索しました。
居住県内が自分の投資範囲でしたが、競売でも物件価格が高騰いているとのことで、近隣県にも範囲を広げて探しました。
そしたら立地と価格の良さげな物件が見つかったので3点セットをDLし、内容を確認し十分に検討してから入札してみました。
正直なところ立地がどこでも築浅の住宅であれば人気が出て価格は高騰すると思います。
けれども築古やボロい物件でかつ立地の人口が少ないエリアであれば入札件数も少なくなり、
競り勝つ確率は増えるはず。
自分が購入した物件がもっと都心に近ければ入札件数が3件ではなかったと思います。
良き点
欲しくなった物件ですが、北関東某市の中心地にある戸建て駅徒歩7分！
現地も行きましたが、近くに小学校やコンビニに病院、スーパーもある！
生活には困らなさそう。
車社会な地域柄でも駐車場は2、3台は停められる。
土地値は裁判所の資料によると215㎡で800万程度。
入札基準価格が約340万なので、もし競合が居なければ土地の半値以下で買える！
悪き点
築年数が古い😭
増築したようですが、木造部分が築60年、鉄骨部分が築45年。
資料だとシロアリ、雨漏りはないということです。
意思決定
仮に購入できたとしてもリスクはかなり低い（とこの時は）と思いました。
この立地と間取りなら賃料11万は行けるハズなので、
いつものようにリフォームすれば利回り25%は行くような気がしました。
競売参加
資料請求
まずは管轄の裁判所に資料を請求します。
確か返信用の封筒と切手と必要な部数を記載した紙を入れて郵送したと思います。
でも正直必要なものは「競売保証金の振込票」だけなんですがね。
銀行振込
なぜかネット振込がだめで、必ず窓口で指定の振込票で入金せよとのことです。←アナログ〜
この辺さっさと改善して欲しいですね。
しかも支給された振込票だとゆうちょ銀行からの入金ができないそうです。
本当に改善してほしいですね。
そんでもってわざわざ近所の某銀行へ行って保証金68万を振り込んだ記憶があります。
書類郵送
裁判所に必要書類を郵送しました。
先程の銀行振込票の裁判所控えと入札書とその他諸々を同封します。
ちなみに指定されていた入札期間よりも数日前に書類郵送しちゃいましたが、特に問題ありませんでした。
開札
先程の競売情報サイトBITに掲載されます。
私は外出先で結果を知り、そのままサウナへ移動して勝利のととのいを実行しました。
物件引き渡し
売却許可決定
今回私が最高入札者でしたが、売却許可決定が出るまで2週間ほど待たされました。
裁判所いわく、反社チェックなどを行う期間だそうです。
裁判所で資料開示請求
前所有者がもう不在だったのと、転居先が不明だったので裁判所で調べる必要がありました。
わざわざ遠方の裁判所まで行って資料を調べるのは超かったるかったです。
せめて電話番号くらい教えてもらっても良いのに。。
あと反社チェック請求とその回答もありました。自分の事とはいえ反社ではないと明確に記載があったので非常に安心してしまいました。
興味深かったのは、裁判所執行官が物件調査で立ち会ってもらった第三者への報酬が5000円で領収書コピーも資料として残っていました。
超楽ちんバイトじゃんこれ！自分もやりたい！！
あと他の入札価格も判明しました。
2位は約360万（裁判所の売却基準価格+20万）、
3位は約270万（裁判所の買受可能価格）でした。
自分は+40万程度だったので許容範囲かもしれませんが、+100万とかだったらしばらく気分悪くなるかも知れません😅
前所有者にお手紙
残念ながら住所しかわからなかったので、お手紙をしたためました。
- 自分が競売で最高入札者になった
- 「物件内の動産についての放棄書」に署名捺印して欲しい
- 玄関鍵を送ってほしい
という3点を伝えました。
念の為、配達記録郵便で郵送しました。
2週間待っても返事なし
郵送もないし、電話も来ない。
郵便局のHPで追跡状況を確認すると確実に届いているハズなんですが。。
突撃
というわけで直接会いに行きました。
昼過ぎに玄関のインタホンを鳴らすも反応なし。
夕方に再度行くと部屋の灯りが付いてました。
今回は大丈夫だと思ってインタホンを押しますが、なぜか返事がない。
ドアを叩いても反応なし。
これは居留守使ってるんだと思い、裁判所に強制執行を依頼するかと覚悟しましたが、
一緒に行った知人がバルコニー側の窓をコンコンしてくださり、ようやく出てくれました。
迎い入れてくださった前所有者は高齢で耳が遠いらしく気が付かなかったとのこと。
イロイロ話を聞くと、私が郵送した書類は娘さんが対応してくださっているとのこと。
それで多少時間がかかっているが、間違いなく返送すると約束してくださいました。
念の為娘さんの電話番号も聞き、その場で通話して挨拶もさせていただきました。
物件残金送金と登録免許税の支払い
残金送金
前入居者とのやり取りと並行して行いました。
入札保証金を除いた360万円を指定銀行口座へ入金する必要があります。
しかし、私はゆう○ょ銀行がメイン銀行なのですが、そこからは入金できないとのこと。
正確には指定の振込票を使う必要があり、それがゆうちょ銀行で使えない。
だったらゆう○ょの振込票に書き換えればいいじゃんと思って裁判所に電話したのですが、それも駄目と回答が。
本当に融通がきかないですね役所って。←○ねばいいのに
それで近所の都市銀行へ行って振り込みしようとしたら、なんとマネーロンダリングの恐れがあるから送金できないとのこと。
正確にはその銀行に口座を持って取引実績がある法人または個人でなければできないということです。
おいおい、裁判所の口座に振り込んでどうやってマネロンすんだよ！！！ヽ(`Д´)ﾉ
と怒りながら詰め寄ったけど、規則なのでの一点張り。
Shineり○な！
というわけで裁判所の指定口座の地方銀行へ行きました。
そしたら法人の全部事項証明書があれば良いとの回答を得ました。
超かったるいですが、わざわざ法務局まで行ってそれを取得し、再びその銀行へ行って無事に送金することができました。
今回の一番の山場は競売残金の送金でした。
登録免許税の支払い
登録免許税はよくある納付書で支払えます。
がボールペンが少し薄くなったので上から書き足したらところ、書き間違いの納付書は受け取れない、
などとゆう○ょ銀行の窓口の女性がおほざきになりました。
この納付書も税務署番号など一部が入力済みのもので、裁判所から送られてきたものです。
これも再発行が必要なのかも知れないと思って裁判所に電話して聞いてみました。
そしたら「金融機関に聞いてくれ」とわけわからないことを言ってきました。
でゆうちょ銀行の窓口で聞いたら「裁判所で聞いてくれ」と、役所の必殺たらい回し。
ほんとみんなshine！
結局のところ、しれっと無地の振込票に自分で記入して支払いを終えました。
残置分放棄届と玄関鍵が届いた
面会から1週間ほどで前所有者から動産放棄届と玄関の鍵が届きました。
これで安心して入室することができます(￣ー￣)
入室
再び現地を訪れ無事入室することができました。
しかし、裁判所の資料とは異なり雨漏り後やシロアリ被害が見受けられ、
この物件買って良かったのか非常に後悔させられた瞬間でもありました。
TVドアホンに残された動画
ドアホンの記録が消されてなかったので見てみたら、裁判所の人が立ち入る姿や、おそらく競売が終わったくらいの時期に親戚一同が入っていく姿もありました。
どうやら金目のものを物色に来たのでしょう。
おかげでガラクタしか残っていなかったわ。
反省
競売で物件を買って一番反省したことは、やはり裁判所資料の物件内部の状態を鵜呑みにしたことです。
シロアリ、雨漏りはありましたので。
あと風呂場がDIYみたいな感じだったのも残念でした。もし内見していたら絶対に買ってませんでしたから。
まとめ
- 競売資料は信じず、可能ならば入札前に中身を見せてもらうべき
- ノールックならば腹をくくって対処するつもりで購入しましょう
- ゆうちょ銀行ユーザーは超面倒！できれば他の銀行に口座を持ちたい
- 裁判所は不親切なので入札後は自分で動かないとどうしようもありません
